Quiero hacer la tasación de mi inmueble, pero ¿qué debo hacer?

¿Cuáles son los métodos de valoración?

Hay dos valores principales según el objetivo que se persiga:

• Valor de mercado: El valor que un tercero está dispuesto a pagar mediante un contrato privado entre un vendedor y un comprador.
• Valor de la hipoteca: El valor que un profesional asigna a una propiedad mediante una tasación. Este paso es necesario para realizar una venta que requiera financiación de un banco.

Otros métodos relevantes:

• Valor fiscal: el método que usa Hacienda para el pago de los impuestos que se deriven del inmueble.
• Valor Catastral: es un valor administrativo que depende del criterio del municipio, considerando aspectos tales como: localización, cuerpo de producción, valores de mercado, etc. Este valor se realiza a partir del valor del suelo en el que se encuentra el inmueble.
• Valor del suelo: trata el precio que tiene el suelo de la vivienda y materia prima. Cualquier inmueble tiene valor de suelo aunque no le quede espacio libre por construir.

En la práctica habitual en la valoración de bienes inmuebles, existen cuatro métodos técnicos para realizar esta estimación: comparación, residual, coste y actualización.

• Método de comparación: Es el método más utilizado. Incluye la comparación con otras mercancías con similares características de valor conocido. La normativa requiere un mínimo de 6 testigos, ponderados por un factor, para parecerse a los productos básicos que valoramos. Con ello, obtendremos un valor unitario m2 por m2 objeto de valoración de la propiedad, que asumirá el mismo valor de mercado.

• Método residual: Cuando el método de comparación no es factible, ya que no existen suficientes testigos inmobiliarios, se utiliza este método, aunque es algo más complicado. Este es el eje principal junto con la comparación.

• Método de coste: Calcula el coste de sustitución o sustitución del inmueble que se valora. Aplicable a la valoración de todo tipo de edificios y componentes de edificación. En este método, se calcula un valor técnico, llamado coste de sustitución. Este coste puede ser sucio o neto.

• Método de actualización de renta: Es, de forma simple, calcular el valor mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método complejo y se usa solamente para valorar grandes negocios.

¿Qué se fijan en una tasación?

Los tasadores homologados se basan en muchos criterios para emitir la tasación oficial. Los más importantes son la localización de la vivienda; la superficie construida y útil; el estado de conservación; la distribución, instalaciones y calidades; la iluminación y orientación de la vivienda y el ascensor.

• Ubicación de la vivienda: La ubicación y el vecindario de una propiedad es uno de los factores clave para determinar su precio en los contratos de compraventa y tasación. Por ejemplo, una propiedad en una de las mejores partes de la ciudad (pero en una calle con muchos bares de ocio nocturno) tendrá una valoración más baja que un piso en una calle peatonal con todos los servicios.

• Superficie construida y superficie útil de la vivienda: Este factor es muy importante en la valoración de la vivienda. 

• Otro criterio relevante es el estado de la vivienda: si ha sido reparada o si la propiedad se reforma, su valor aumentará. La tasación de una vivienda depende también del tipo de edificación.

• Distribución, comodidades y calidad del inmueble: El valor final del inmueble también se ve afectado por la distribución dentro de la propiedad. En las últimas décadas, este estándar ha cambiado significativamente: en el pasado, los edificios se caracterizaban por su amplitud, pasillos largos y separación de habitaciones. Ahora que todo ha cambiado, es más normal encontrar viviendas con distribución cuadrada y espacios más grandes, más luminosos y más fáciles de vender. Estas tendencias afectan al valor de las propiedades, aunque de forma limitada. También se tiene en cuenta la instalación y calidad del edificio (instalación eléctrica y de fontanería), así como el tipo de cierre de puertas y ventanas y el estado del pavimento y revestimientos.

• Iluminación y orientación de la vivienda: La orientación del inmueble es fundamental, puesto que influye mucho en la cantidad de luz, la temperatura o el calor. Una vivienda tendrá mejor valoración cuanta más luz natural tenga.

• Ascensor: Otro aspecto relevante será que disponga o no de un ascensor. Si la respuesta es afirmativa, su valor de tasación también aumentará.

También habrá que averiguar si la vivienda ha sido afectada por algún tipo de expropiación o urbanismo, o si el edificio ha sido sometido a una inspección técnica de edificación.

¿Cómo se calcula el valor de un bien inmueble?

La mejor manera de calcular el precio de venta de su vivienda (y de cualquier inmueble en general) es mediante una tasación inmobiliaria, que incluye un dictamen técnico legalmente vinculante; este documento presenta una tasación comercial de un inmueble, reflejada en cifras monetarias.

Una vez emitido el valor de tasación, el experto enviará el informe al departamento de control técnico y el departamento de tasación será el responsable de supervisar y aprobar la tasación.

Durante el proceso de verificación, compruebe toda la información proporcionada en el informe, documentos de registro y método de valoración utilizado. Una vez realizadas todas las verificaciones, el informe de evaluación se aprobará y enviará al cliente firmado y certificado.

Son muchos los factores que influyen en la tasación de una vivienda, por eso en Espígul queremos ayudarte y acompañarte en el proceso.