Derecho de tanteo y retracto: qué es y cómo funciona

Cuando hablamos de compraventa de viviendas, puede que te hayas encontrado con el concepto de derecho de tanteo y retracto. Se trata de un mecanismo legal que permite a una administración pública o, en algunos casos, a terceros, adelantarse a la compra de un inmueble en determinadas circunstancias. Pero, ¿cómo funciona exactamente y cómo te puede afectar si quieres comprar o vender un piso o una casa?

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto son dos figuras jurídicas que suelen ir de la mano, pero que tienen matices diferentes:

• Tanteo: otorga a una administración (como la Generalitat o un Ayuntamiento) el derecho prioritario a comprar un inmueble antes de que se venda a un tercero, siempre igualando las condiciones ofertadas.
• Retracto: permite a esa misma administración adquirir el inmueble después de que se haya vendido, es decir, sustituir al comprador, también respetando las condiciones de la compraventa ya firmada.

En Cataluña, este mecanismo se utiliza especialmente en viviendas de protección oficial o en zonas donde existen políticas públicas de vivienda, con el objetivo de garantizar que estos inmuebles no salgan del mercado asequible.

¿Cuándo se aplica el derecho de tanteo y retracto?

El tanteo y retracto se aplica en casos muy concretos y no afecta a todas las operaciones inmobiliarias. Normalmente entra en juego cuando:

• Se trata de viviendas de protección oficial.
• Se venden pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias o de entidades financieras.
• La Generalitat o el Ayuntamiento tienen interés en conservar determinadas viviendas dentro del parque público.

En la práctica, si eres propietario y quieres vender, tendrás que comunicar previamente la oferta de venta a la administración competente. Esta dispondrá de un plazo legal para decidir si ejerce su derecho o no.

¿Cuánto tarda el tanteo y retracto de la Generalitat?

Una de las preguntas más habituales es cuánto tarda el tanteo y retracto de la Generalitat. Los plazos pueden variar según cada situación, pero de manera general:

• La Generalitat dispone de aproximadamente 60 días hábiles para ejercer el derecho de tanteo.
• Si no responde dentro de ese plazo, se entiende que renuncia y el vendedor puede continuar con la compraventa.
• En el caso del retracto, el plazo suele ser de 30 días hábiles desde el momento en que se tiene conocimiento de la venta.

Es importante tener en cuenta que estos plazos pueden ralentizar el proceso de compra o venta, por lo que conviene preverlos si te encuentras en un caso afectado por este derecho.

Derecho de tanteo y retracto en el mercado inmobiliario

El derecho de tanteo y retracto puede generar dudas y, a veces, incertidumbre tanto para vendedores como para compradores. Por ejemplo:

• Si quieres comprar una vivienda afectada por este derecho, puede que tengas que esperar unos meses antes de tener la seguridad de que la Generalitat o el Ayuntamiento no ejercerán su derecho.
• Si eres propietario y quieres vender, es clave realizar correctamente la comunicación previa y cumplir con los trámites legales para evitar problemas en la notaría o en el registro.

Por eso es fundamental contar con el acompañamiento de una inmobiliaria de confianza. En Espígul te asesoramos para que sepas si tu vivienda está afectada por el derecho de tanteo y retracto, te ayudamos con los trámites y te acompañamos durante todo el proceso de compraventa para que puedas tomar decisiones con seguridad.

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