Ich möchte mein Objekt bewerten lassen, aber was muss ich tun?

Die Bewertung einer Immobilie ist ein wichtiger Prozess, um ihren tatsächlichen Wert zu ermitteln, egal ob Sie verkaufen, kaufen oder eine Finanzierung beantragen müssen. Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie bewerten zu lassen, und nicht wissen, wie, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag die gängigsten Methoden, die Einflussfaktoren und die notwendigen Schritte, um sie korrekt durchzuführen.

Methoden zur Immobilienbewertung

Wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht, ist es wichtig, die verschiedenen Methoden zur Immobilienbewertung zu kennen. Diese Methoden werden je nach dem Ziel angewendet, das erreicht werden soll, sei es die Festlegung eines Marktpreises, die Abwicklung eines Verkaufs oder die Durchführung von Steuerformalitäten.

Es gibt zwei Hauptwerte, je nachdem, welches Ziel verfolgt wird:

• Marktwert: Der Wert, den ein Dritter im Rahmen eines privaten Vertrags zwischen einem Verkäufer und einem Käufer zu zahlen bereit ist.
• Hypothekenwert: Der Wert, den ein Fachmann einer Immobilie durch eine Bewertung zuweist. Dieser Schritt ist notwendig, um einen Verkauf durchzuführen, der eine Finanzierung durch eine Bank erfordert.

Wenn Sie mehr über den Marktwert erfahren möchten, finden Sie alle Details in unserem Beitrag über den Unterschied zwischen Katasterwert und Marktwert.

Neben dem Markt- und dem Hypothekenwert gibt es weitere Bewertungsmethoden für die Immobilienbewertung. Diese Werte liefern wichtige Informationen, je nach dem Kontext, in dem die Bewertung erforderlich ist:

• Steuerwert: die Methode, die das Finanzamt für die Zahlung der Steuern verwendet, die sich aus der Immobilie ergeben.
• Katasterwert: ist ein Verwaltungswert, der von den Kriterien der Gemeinde abhängt, wobei Aspekte wie Lage, Produktionskörper, Marktwerte usw. berücksichtigt werden. Dieser Wert wird auf der Grundlage des Wertes des Grundstücks ermittelt, auf dem sich die Immobilie befindet.
• Grundstückswert: behandelt den Preis, den das Grundstück des Hauses und der Rohstoff hat. Jede Immobilie hat einen Grundstückswert, auch wenn kein freier Platz zum Bauen mehr vorhanden ist.

Obwohl es in der üblichen Praxis der Immobilienbewertung vier technische Methoden gibt, um diese Schätzung durchzuführen: Vergleich, Restwert, Kosten und Aktualisierung.

• Vergleichsmethode: Dies ist die am häufigsten verwendete Methode. Sie beinhaltet den Vergleich mit anderen Waren mit ähnlichen, bekannten Wertmerkmalen. Die Vorschriften verlangen ein Minimum von 6 Zeugen, die mit einem Faktor gewichtet werden, um den von uns bewerteten Rohstoffen zu ähneln. Damit erhalten wir einen einheitlichen Wert m2 pro m2 des Bewertungsobjekts, der den gleichen Marktwert annimmt.
• Restwertmethode: Wenn die Vergleichsmethode nicht durchführbar ist, da es nicht genügend Immobilienzeugen gibt, wird diese Methode verwendet, obwohl sie etwas komplizierter ist. Dies ist die Hauptachse zusammen mit dem Vergleich.
• Kostenmethode: Berechnet die Kosten für die Ersetzung oder den Ersatz der bewerteten Immobilie. Anwendbar auf die Bewertung aller Arten von Gebäuden und Gebäudekomponenten. Bei dieser Methode wird ein technischer Wert berechnet, der als Wiederbeschaffungskosten bezeichnet wird. Diese Kosten können brutto oder netto sein.
• Methode der Mietwertaktualisierung: Vereinfacht ausgedrückt, wird der Wert berechnet, indem alle Nettoeinnahmen, die die Immobilie erzielen wird, mittels wirtschaftlicher Formeln auf den Stichtag der Bewertung aktualisiert werden. Es ist eine komplexe Methode und wird nur zur Bewertung großer Unternehmen verwendet.

Was wird bei einer Bewertung berücksichtigt?

Zugelassene Gutachter stützen sich auf viele Kriterien, um die offizielle Bewertung abzugeben. Dann werden Sie sich fragen: Was wird bei einer Bewertung berücksichtigt? Es gibt verschiedene Faktoren, aber die wichtigsten sind die Lage der Wohnung, die bebaute und nutzbare Fläche, der Erhaltungszustand, die Aufteilung, die Installationen und Qualitäten, die Beleuchtung und Ausrichtung der Wohnung und der Aufzug.

• Lage der Wohnung: Die Lage und die Nachbarschaft einer Immobilie sind einer der Schlüsselfaktoren für die Bestimmung ihres Preises in Kauf- und Bewertungsverträgen. So wird beispielsweise eine Immobilie in einem der besten Teile der Stadt (aber in einer Straße mit vielen Nachtlokalen) niedriger bewertet als eine Wohnung in einer Fußgängerzone mit allen Dienstleistungen.
• Bebaute Fläche und Nutzfläche der Wohnung: Dieser Faktor ist bei der Bewertung der Wohnung sehr wichtig.
• Zustand der Wohnung: Wenn sie repariert wurde oder die Immobilie renoviert wird, steigt ihr Wert. Die Bewertung einer Wohnung hängt auch von der Art des Gebäudes ab.
• Aufteilung, Komfort und Qualität der Immobilie: Der Endwert der Immobilie wird auch durch die Aufteilung innerhalb der Immobilie beeinflusst. In den letzten Jahrzehnten hat sich dieser Standard deutlich verändert: In der Vergangenheit zeichneten sich Gebäude durch ihre Geräumigkeit, lange Flure und die Trennung von Räumen aus. Jetzt, wo sich alles geändert hat, ist es üblicher, Wohnungen mit quadratischer Aufteilung und größeren, helleren und leichter zu verkaufenden Räumen zu finden. Diese Trends wirken sich auf den Wert von Immobilien aus, wenn auch in begrenztem Umfang. Auch die Installation und Qualität des Gebäudes (Elektro- und Sanitärinstallation), sowie die Art der Tür- und Fensterverschlüsse und der Zustand der Böden und Beläge werden berücksichtigt.
• Beleuchtung und Ausrichtung der Wohnung: Die Ausrichtung der Immobilie ist von grundlegender Bedeutung, da sie die Lichtmenge, die Temperatur oder die Wärme stark beeinflusst. Eine Wohnung wird umso besser bewertet, je mehr natürliches Licht sie hat.
• Aufzug: Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, ob ein Aufzug vorhanden ist oder nicht. Wenn die Antwort ja lautet, steigt auch der Bewertungswert.

Es muss auch geprüft werden, ob die Wohnung von irgendeiner Art von Enteignung oder Städtebau betroffen ist oder ob das Gebäude einer technischen Gebäudeinspektion unterzogen wurde.

Wie erfährt man den Bewertungswert einer Immobilie?

Den Bewertungswert einer Immobilie zu kennen, ist ein technischer Prozess, der die Einschaltung eines zugelassenen Gutachters erfordert. Dieser Fachmann bewertet Schlüsselfaktoren wie Lage, Fläche, Erhaltungszustand und Aufteilung der Immobilie.

Um diesen Wert zu erhalten:

1. Beauftragen Sie einen professionellen Gutachter: Stellen Sie sicher, dass Sie ein anerkanntes Unternehmen wählen, das einen gültigen Bericht garantiert.
2. Legen Sie die erforderlichen Unterlagen vor: Fügen Sie Urkunde, Energieausweis und IBI-Quittung bei.
3. Gestatten Sie die Besichtigung der Immobilie: Der Experte analysiert ihre Eigenschaften und wendet die am besten geeignete Methode an (Vergleich, Kosten usw.).
4. Erhalten Sie den beglaubigten Bericht: Das Dokument enthält den Endwert und ist für die Verwendung in rechtlichen und finanziellen Verfahren bereit.

Berechnung des Immobilienwerts mit Espígul

Der beste Weg, den Wert einer Immobilie zu berechnen, ist eine Immobilienbewertung, die ein rechtlich bindendes technisches Gutachten beinhaltet; dieses Dokument enthält eine kommerzielle Bewertung einer Immobilie, die in monetären Zahlen ausgedrückt wird.

Sobald der Bewertungswert ermittelt wurde, sendet der Experte den Bericht an die Abteilung für technische Kontrolle, und die Bewertungsabteilung ist für die Überwachung und Genehmigung der Bewertung verantwortlich.

Überprüfen Sie während des Verifizierungsprozesses alle im Bericht enthaltenen Informationen, Registrierungsdokumente und die verwendete Bewertungsmethode. Sobald alle Überprüfungen durchgeführt wurden, wird der Bewertungsbericht genehmigt und dem Kunden unterzeichnet und zertifiziert zugesandt.

Es gibt viele Faktoren, die die Bewertung einer Wohnung beeinflussen, deshalb möchten wir von Espígul Ihnen helfen und Sie in diesem Prozess begleiten. Kontaktieren Sie uns, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie präzise und professionell bewertet wird.