Je souhaite faire évaluer mon bien immobilier, mais que dois-je faire ?

L’évaluation d’un bien immobilier est un processus clé pour déterminer sa valeur réelle, que vous ayez besoin de vendre, d’acheter ou de demander un financement. Si vous envisagez de faire évaluer un bien immobilier et que vous ne savez pas comment faire, nous vous expliquons dans cet article les méthodes les plus courantes, les facteurs qui influent et les étapes nécessaires pour la réaliser correctement.

Méthodes d’évaluation de biens immobiliers

En matière d’évaluation d’un bien immobilier, il est essentiel de connaître les différents méthodes d’évaluation de biens immobiliers. Ces méthodes sont appliquées en fonction de l’objectif à atteindre, que ce soit pour établir un prix de marché, gérer une vente ou effectuer des démarches fiscales.

Il existe deux valeurs principales selon l’objectif poursuivi :

• Valeur de marché : la valeur qu’un tiers est disposé à payer au moyen d’un contrat privé entre un vendeur et un acheteur.
• Valeur de l’hypothèque : la valeur qu’un professionnel attribue à un bien au moyen d’une évaluation. Cette étape est nécessaire pour réaliser une vente qui nécessite un financement bancaire.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la valeur de marché, nous vous expliquons tout dans notre article sur la différence entre la valeur cadastrale et la valeur de marché.

Outre les valeurs de marché et hypothécaires, il existe d’autres méthodes d’évaluation pour l’évaluation de biens immobiliers. Ces valeurs fournissent des informations clés en fonction du contexte dans lequel l’évaluation est requise :

• Valeur fiscale : la méthode utilisée par le Trésor public pour le paiement des impôts découlant du bien immobilier.
• Valeur cadastrale : il s’agit d’une valeur administrative qui dépend du critère de la commune, en tenant compte d’aspects tels que : la localisation, le corps de production, les valeurs de marché, etc. Cette valeur est calculée à partir de la valeur du sol sur lequel se trouve le bien immobilier.
• Valeur du sol : il s’agit du prix du sol du logement et des matières premières. Tout bien immobilier a une valeur de sol, même s’il ne reste plus d’espace libre à construire.

Bien que, dans la pratique courante de l’évaluation de biens immobiliers, il existe quatre méthodes techniques pour réaliser cette estimation : la comparaison, la méthode résiduelle, le coût et la mise à jour.

• Méthode de comparaison : c’est la méthode la plus utilisée. Elle comprend la comparaison avec d’autres marchandises ayant des caractéristiques similaires de valeur connue. La réglementation exige un minimum de 6 témoins, pondérés par un facteur, pour ressembler aux produits de base que nous évaluons. Ainsi, nous obtiendrons une valeur unitaire m2 par m2 objet d’évaluation du bien, qui assumera la même valeur de marché.
• Méthode résiduelle : lorsque la méthode de comparaison n’est pas réalisable, car il n’existe pas suffisamment de témoins immobiliers, cette méthode est utilisée, bien qu’elle soit un peu plus compliquée. C’est l’axe principal avec la comparaison.
• Méthode de coût : calcule le coût de remplacement ou de substitution du bien immobilier qui est évalué. Applicable à l’évaluation de tous types de bâtiments et de composants de construction. Dans cette méthode, une valeur technique est calculée, appelée coût de remplacement. Ce coût peut être brut ou net.
• Méthode d’actualisation des loyers : il s’agit, de manière simple, de calculer la valeur en actualisant à la date d’évaluation tous les revenus nets que le bien immobilier générera au moyen de formules économiques. C’est une méthode complexe et elle est utilisée uniquement pour évaluer les grandes entreprises.

Qu’est-ce qui est pris en compte dans une évaluation ?

Les évaluateurs agréés se basent sur de nombreux critères pour émettre l’évaluation officielle. Alors, vous vous demanderez : « qu’est-ce qui est pris en compte dans une évaluation ? Il existe différents facteurs, mais les plus importants sont l’emplacement du logement ; la surface construite et utile ; l’état de conservation ; la distribution, les installations et les qualités ; l’éclairage et l’orientation du logement et l’ascenseur.

• Emplacement du logement : l’emplacement et le voisinage d’un bien sont l’un des facteurs clés pour déterminer son prix dans les contrats de vente et d’évaluation. Par exemple, un bien situé dans l’une des meilleures parties de la ville (mais dans une rue avec de nombreux bars de loisirs nocturnes) aura une évaluation plus basse qu’un appartement dans une rue piétonne avec tous les services.
• Surface construite et surface utile du logement : ce facteur est très important dans l’évaluation du logement.
• État du logement : s’il a été réparé ou si le bien est rénové, sa valeur augmentera. L’évaluation d’un logement dépend également du type de construction.
• Distribution, commodités et qualité du bien immobilier : la valeur finale du bien immobilier est également affectée par la distribution à l’intérieur du bien. Au cours des dernières décennies, cette norme a considérablement changé : dans le passé, les bâtiments se caractérisaient par leur ampleur, leurs longs couloirs et la séparation des pièces. Maintenant que tout a changé, il est plus normal de trouver des logements avec une distribution carrée et des espaces plus grands, plus lumineux et plus faciles à vendre. Ces tendances affectent la valeur des biens, bien que de manière limitée. L’installation et la qualité du bâtiment (installation électrique et de plomberie) sont également prises en compte, ainsi que le type de fermeture des portes et des fenêtres et l’état du revêtement de sol et des revêtements.
• Éclairage et orientation du logement : l’orientation du bien immobilier est essentielle, car elle influe beaucoup sur la quantité de lumière, la température ou la chaleur. Un logement aura une meilleure évaluation s’il a plus de lumière naturelle.
• Ascenseur : un autre aspect pertinent sera qu’il dispose ou non d’un ascenseur. Si la réponse est affirmative, sa valeur d’évaluation augmentera également.

Il faudra également déterminer si le logement a été affecté par un type d’expropriation ou d’urbanisme, ou si le bâtiment a été soumis à une inspection technique du bâtiment.

Comment connaître la valeur d’évaluation d’un bien immobilier ?

Connaître la valeur d’évaluation d’un bien immobilier est un processus technique qui nécessite l’intervention d’un évaluateur agréé. Ce professionnel évalue des facteurs clés tels que l’emplacement, la surface, l’état de conservation et la distribution du bien immobilier.

Pour obtenir cette valeur :

1. Engagez un évaluateur professionnel : assurez-vous de choisir une entreprise reconnue qui garantit un rapport valide.
2. Présentez la documentation nécessaire : incluez l’acte, le certificat énergétique et le reçu de l’IBI.
3. Autorisez l’inspection du bien immobilier : l’expert analysera ses caractéristiques et appliquera la méthode la plus appropriée (comparaison, coût, etc.).
4. Recevez le rapport certifié : le document comprendra la valeur finale et sera prêt à être utilisé dans les procédures légales et financières.

Calculer la valeur d’un bien immobilier avec Espígul

La meilleure façon de calculer la valeur d’un bien immobilier est au moyen d’une évaluation immobilière, qui comprend un avis technique juridiquement contraignant ; ce document présente une évaluation commerciale d’un bien immobilier, reflétée en chiffres monétaires.

Une fois la valeur d’évaluation émise, l’expert enverra le rapport au département de contrôle technique et le département d’évaluation sera responsable de la supervision et de l’approbation de l’évaluation.

Pendant le processus de vérification, vérifiez toutes les informations fournies dans le rapport, les documents d’enregistrement et la méthode d’évaluation utilisée. Une fois toutes les vérifications effectuées, le rapport d’évaluation sera approuvé et envoyé au client signé et certifié.

De nombreux facteurs influent sur l’évaluation d’un logement, c’est pourquoi chez Espígul, nous voulons vous aider et vous accompagner dans le processus. Contactez-nous pour vous assurer que votre bien immobilier est évalué de manière précise et professionnelle.