Què és la propietat vertical i en què es diferencia de la propietat horitzontal?

Quan parlem d’habitatges, edificis o immobles amb diversos usos o unitats, és habitual trobar-nos amb conceptes com la propietat vertical o la propietat horitzontal. Tot i que sovint es confonen, es tracta de dues formes jurídiques molt diferents de titularitat que tenen implicacions clares a nivell de gestió, drets, obligacions i presa de decisions.

Si estàs pensant a comprar un edifici, invertir en un immoble o simplement vols entendre millor com funciona la propietat d’un habitatge, t’interessa saber què és exactament la propietat vertical, com funciona la propietat horitzontal i vertical, i en què es diferencien entre si.

Què és la propietat vertical?

La propietat vertical és aquella en què una sola persona física o jurídica és propietària de tot l’edifici. Això inclou tant els habitatges com els espais comuns: escales, terrat, façana, instal·lacions, baixos comercials, etc.

És molt habitual en edificis destinats íntegrament al lloguer, en finques antigues o en inversions patrimonials on un únic propietari gestiona tot l’immoble. En aquest cas, no existeix una comunitat de propietaris, ja que no hi ha diferents titulars.

Pel que fa a la llei de propietat vertical, és important aclarir que no hi ha una normativa específica amb aquest nom. La propietat vertical es regeix pel Codi Civil i per la normativa general de propietat privada, a diferència de la propietat horitzontal, que sí que està regulada de manera específica.

Què és la propietat horitzontal?

La propietat horitzontal és la fórmula més habitual en blocs de pisos. En aquest cas, cada habitatge o local té un propietari diferent, però tots comparteixen elements comuns de l’edifici.

Això implica l’existència d’una comunitat de propietaris, uns estatuts, unes quotes de participació i unes normes comunes que regulen l’ús, el manteniment i les despeses dels elements compartits.

Quan es parla de propietat vertical i horitzontal, la diferència clau és precisament aquesta: la titularitat única versus la titularitat compartida.

Diferències entre propietat vertical i propietat horitzontal

Entendre la diferència entre propietat horitzontal i vertical és essencial abans de prendre qualsevol decisió immobiliària. Aquestes són les principals diferències:

Titularitat de l’edifici

En la propietat vertical, una sola persona és propietària de tot l’immoble.
En la propietat horitzontal, cada habitatge o local té un propietari diferent.

Gestió i presa de decisions

Amb la propietat vertical, el propietari té plena autonomia per decidir sobre reformes, manteniment o canvis a l’edifici.
En la propietat horitzontal, qualsevol decisió sobre elements comuns s’ha d’aprovar en junta.

En un edifici de propietat vertical, totes les despeses recauen sobre un únic titular.
En canvi, a la propietat horitzontal, les despeses es reparteixen segons la quota de participació.

A la propietat vertical, els ocupants solen ser llogaters.
A la propietat horitzontal, els ocupants poden ser propietaris, llogaters o una combinació d’ambdós.

Avantatges i inconvenients de la propietat vertical

La propietat vertical pot ser molt atractiva des del punt de vista de la inversió, però també comporta responsabilitats importants.

Entre els principals avantatges hi ha el control total de l’edifici, la facilitat per gestionar lloguers i la possibilitat de revalorar l’immoble amb reformes globals. A més, s’eviten conflictes habituals de comunitat.

Com a contrapunt, el cost de manteniment és íntegrament del propietari i qualsevol incidència estructural o legal afecta directament tot l’edifici.

Com saber si et convé una propietat vertical o horitzontal?

Escollir entre una propietat vertical o una propietat horitzontal no és només una qüestió jurídica, sinó sobretot d’objectiu i de context. Abans de prendre una decisió, convé analitzar què vols fer amb l’immoble i quin grau d’implicació estàs disposat a assumir.

Si el teu objectiu és invertir i gestionar l’edifici de manera global, la propietat vertical pot ser una bona opció. Et permet tenir control total sobre l’immoble, decidir quan fer reformes, com gestionar els lloguers i adaptar l’edifici a les necessitats del mercat sense haver de consensuar-ho amb tercers.

En canvi, si el que busques és adquirir un habitatge per viure-hi o com a segona residència, la propietat horitzontal és la fórmula més habitual. En aquest cas, comparteixes responsabilitats amb la resta de propietaris, tant pel que fa al manteniment com a les despeses comunes, i les decisions es prenen de manera col·lectiva.

També és important valorar l’impacte econòmic. A la propietat vertical, totes les despeses recauen sobre una sola persona, mentre que a la propietat horitzontal aquestes es reparteixen. Això pot marcar la diferència a llarg termini, sobretot en edificis antics o que requereixen inversions importants.

Analitzar bé aquests factors t’ajudarà a determinar quin model s’adapta millor a la teva situació personal, econòmica i patrimonial, evitant sorpreses un cop feta l’operació.