Droits et obligations du bailleur

Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de louer un logement, il est essentiel de connaître en profondeur vos droits et obligations en tant que bailleur. Ces informations vous aideront non seulement à éviter les conflits juridiques, mais garantiront également une relation juste et équilibrée avec vos locataires.

Connaître le cadre juridique qui régit la location de biens immobiliers en Espagne, principalement le Code civil, la loi sur les baux urbains (LAU) et la loi 12/2023 sur le droit au logement, est essentiel pour protéger votre propriété, remplir vos responsabilités et exercer correctement vos droits.

Avant d’approfondir, il est important de faire la distinction entre bailleur et locataire. Si vous avez des doutes sur ces concepts, nous vous recommandons de consulter notre article précédent.

Qu’est-ce qu’un bailleur ?

Le bailleur est la personne physique ou morale qui, par le biais d’un contrat, cède temporairement l’usage d’un logement ou d’un local à un tiers (le locataire) en échange d’un loyer. Bien qu’il s’agisse normalement du propriétaire, une personne autorisée peut également agir en son nom.

Le bailleur assume certaines obligations légales et, à son tour, possède une série de droits reconnus par la réglementation espagnole.

Le bailleur, en tant que propriétaire du bien immobilier, dispose d’une série de droits qui lui permettent de protéger sa propriété et de garantir le respect adéquat du contrat de location. Vous trouverez ci-dessous les principaux droits du bailleur que la législation lui reconnaît dans le cadre d’une location de logement.

Le bailleur a le droit de recevoir ponctuellement le paiement du loyer convenu dans le contrat de location. Ceci est essentiel pour garantir une compensation juste pour l’utilisation de la propriété.

Il a également le droit d’exiger une caution obligatoire lors de la signature du contrat de location. Cette caution équivaut généralement à un ou deux mois de loyer (selon que l’appartement est loué meublé ou non meublé) et sert de garantie que le logement sera restitué en bon état. Dans certains cas, notamment pour les biens de grande valeur, la caution peut être plus élevée afin de couvrir d’éventuels dommages graves.

Si le locataire ne respecte pas les conditions du contrat, comme ne pas payer le loyer ou causer des dommages graves à la propriété, le bailleur a le droit de résilier le contrat et de demander l’expulsion de la propriété. Cela inclut également les cas de sous-location non autorisée ou d’activités gênantes ou dangereuses à l’intérieur de la propriété.

Il peut augmenter le loyer selon les conditions convenues dans le contrat, généralement en utilisant des indicateurs tels que l’indice des prix à la consommation (IPC). Cette augmentation doit être notifiée au locataire un mois à l’avance et doit être correctement justifiée.

Enfin, le bailleur a le droit d’effectuer des inspections périodiques de la propriété pour s’assurer qu’elle est maintenue en bon état. Ces inspections doivent être notifiées à l’avance au locataire, en respectant sa vie privée et en évitant les désagréments inutiles.

Récupérer le logement pour son propre usage

Il peut récupérer le logement avant la fin du contrat s’il justifie la nécessité de l’occuper pour lui-même, les membres de sa famille au premier degré ou son conjoint en cas de séparation. Il doit donner un préavis d’au moins 2 mois.

Il peut vendre la propriété, mais il doit respecter le droit de préemption et de retrait du locataire, sauf clause contraire.

Les bailleurs ont diverses obligations qu’ils doivent respecter pour garantir le bien-être de leurs locataires et assurer une relation harmonieuse et juste. Voici les principales obligations qu’un bailleur doit prendre en compte :

Il doit remettre le bien immobilier dans des conditions optimales d’habitabilité, de sécurité et de salubrité, conformément à ce qui a été convenu et à la réglementation.

L’une des obligations du bailleur est de maintenir la propriété en état habitable. Cela inclut la réalisation des réparations nécessaires pour garantir la sécurité et la salubrité du logement. Les réparations urgentes, telles que les pannes de l’installation électrique ou les problèmes d’humidité, sont également à la charge du bailleur.

Une fois le contrat terminé et les clés remises, le bailleur dispose de 30 jours calendaires pour restituer la caution. Il pourra déduire le coût des réparations pour les dommages imputables au locataire, à condition de les justifier.

Assumer les dépenses obligatoires

• Impôts sur les biens immobiliers (IBI)
• Assurance du bâti
• Taxes municipales

Certificat de performance énergétique

Il est obligatoire de présenter le certificat énergétique lors de la formalisation du contrat. Sans celui-ci, la location n’est pas valable légalement.

Déclarer les revenus de la location

Tout bailleur doit déclarer les revenus tirés de la location dans sa déclaration d’IRPF en tant que revenu de capital immobilier, en appliquant les déductions correspondantes.

Il est essentiel de respecter la vie privée du locataire. Il est interdit d’entrer dans la propriété sans autorisation, sauf en cas d’urgence. Toute inspection doit être préalablement convenue avec le locataire.

Les obligations du bailleur en matière de réparations seront celles qui sont urgentes et graves, telles que les pannes de l’installation électrique, de la chaudière ou les problèmes d’humidité. Ces réparations sont nécessaires pour maintenir le logement en état habitable. Si les travaux durent plus de 20 jours, la partie proportionnelle du loyer doit être déduite au locataire.

Le bailleur est tenu de communiquer au locataire l’actualisation du loyer un mois avant qu’elle ne se produise. Cette communication doit être claire et justifier toutes les dépenses qui entraînent l’augmentation du loyer.

Que peut-il se passer si le bailleur ne remplit pas ses obligations ?

Le Code civil établit que, si le bailleur ou le locataire ne remplissent pas leurs obligations, la partie lésée pourra demander la résolution du contrat et réclamer une indemnisation pour les dommages et préjudices.

D’autre part, le bailleur a le droit d’engager une procédure d’expulsion si le locataire ne remplit pas ses obligations, telles que le non-paiement du loyer, la violation des conditions du contrat ou l’utilisation du logement à des fins non convenues.

Chez Espígul, nous souhaitons vous faciliter la gestion de vos locations en vous offrant des conseils juridiques, fiscaux et opérationnels. Notre équipe d’experts vous aidera à remplir vos obligations en tant que bailleur, à protéger votre investissement et à entretenir une relation fluide avec vos locataires.

Vous avez des doutes sur votre contrat de location ? Vous ne savez pas comment procéder à une augmentation de loyer ou à une restitution de caution ? Contactez-nous sans engagement et gérez votre propriété en toute confiance.

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