Què són els immobles sense possessió?

Dins del mercat immobiliari hi ha conceptes que poden generar dubtes, especialment quan no formen part de les operacions més habituals. Un d’aquests és l’immoble sense possessió, una tipologia de propietat que pot semblar atractiva pel seu preu, però que implica una sèrie de particularitats que cal entendre molt bé abans de prendre cap decisió.

En aquest post t’expliquem amb detall què significa un immoble sense possessió, què implica comprar un immoble sense possessió i si és possible demanar una hipoteca d’un immoble sense possessió.

Què significa immoble sense possessió?

Quan parlem de què significa immoble sense possessió, ens referim a una situació en què el propietari legal de l’habitatge no en té la possessió efectiva. És a dir, tot i constar com a titular al Registre de la Propietat, no pot disposar lliurement de l’immoble perquè hi viu una tercera persona.

Aquesta manca de possessió pot donar-se per diferents motius: antics propietaris que no han abandonat l’habitatge després d’una execució hipotecària, llogaters amb contracte vigent, ocupacions sense títol legal o processos judicials encara pendents de resolució. En tots aquests casos, l’element comú és que es tracta d’un immoble sense possessió, ja que el propietari no en té el control real ni les claus.

És important entendre que, jurídicament, la propietat i la possessió no sempre coincideixen, i aquesta diferència és la base d’aquest tipus d’immobles.

Per què existeixen els immobles sense possessió?

Els immobles sense possessió acostumen a aparèixer en situacions molt concretes del mercat immobiliari. És habitual trobar-los en carteres d’entitats bancàries, fons d’inversió o processos de subhasta, on la transmissió de la propietat no comporta necessàriament l’entrega immediata de l’habitatge.

• Alguns dels escenaris més freqüents són:
• Habitatges amb contractes de lloguer vigents.
• Ocupacions sense consentiment del propietari.
• Processos judicials de desnonament encara no executats.
• Herències amb conflictes entre hereus.
• Execucions hipotecàries sense llançament efectiu.

Aquestes circumstàncies expliquen per què un immoble sense possessió sol tenir un preu inferior al de mercat: el comprador assumeix una situació que no està regularitzada des del primer moment.

La possibilitat de comprar un immoble sense possessió pot resultar interessant en termes econòmics, però també comporta riscos que no es poden ignorar. Abans de valorar si l’operació és rendible, cal analitzar en profunditat la situació legal de l’habitatge.

Alguns punts clau que hauries de tenir presents són:

• Situació jurídica de l’ocupant: no és el mateix un llogater amb contracte que una ocupació il·legal.
• Temps necessari per recuperar la possessió: els procediments judicials poden allargar-se mesos o fins i tot anys.
• Despeses associades: advocats, taxes judicials, manteniment de l’immoble o possibles desperfectes.
• Impossibilitat d’ús immediat: no podràs viure ni llogar l’habitatge fins que en recuperis la possessió.

Per aquest motiu, comprar un immoble sense possessió no sol ser l’opció més adequada si busques una residència habitual o una operació ràpida i sense complicacions.

Es pot demanar una hipoteca per a un immoble sense possessió?

Una de les preguntes més habituals és si és possible contractar una hipoteca d’un immoble sense possessió. En la majoria dels casos, la resposta és negativa. Les entitats financeres consideren aquest tipus d’operacions d’alt risc, ja que l’habitatge no es pot utilitzar ni executar amb facilitat en cas d’impagament.

Els bancs acostumen a denegar la concessió d’una hipoteca per a un immoble sense possessió o bé imposen condicions molt restrictives: aportació elevada de capital propi, valoracions a la baixa i perfils econòmics molt sòlids. Per aquest motiu, moltes d’aquestes compres es realitzen al comptat o amb fórmules de finançament alternatives.

Riscos i importància d’assessorar-se abans de comprar

Invertir en un immoble sense possessió implica assumir una realitat diferent de la compravenda tradicional. No només es tracta del preu, sinó d’entendre tot el context legal i temporal que hi ha al darrere.

Abans de prendre una decisió, és fonamental:

• Revisar la documentació registral i judicial.
• Conèixer exactament qui ocupa l’habitatge i en quines condicions.
• Calcular amb realisme els terminis i els costos associats.
• Valorar si el descompte compensa els riscos assumits.

Les operacions amb immobles sense possessió requereixen una anàlisi molt acurada i una visió experta del mercat. No es tracta només del preu de compra, sinó d’entendre bé la situació legal de l’habitatge, els terminis reals per recuperar-ne la possessió i els riscos que poden aparèixer durant tot el procés.

En aquest tipus de compravendes, comptar amb un assessorament immobiliari professional és clau per evitar decisions precipitades. A Espígul, cada operació s’estudia de manera personalitzada, analitzant el context jurídic, la viabilitat de la compra i si realment un immoble sense possessió s’ajusta als teus objectius i expectatives.

Informar-te bé abans de signar és fonamental per avançar amb seguretat. Un bon acompanyament et permet prendre decisions amb criteri, minimitzar riscos i afrontar una operació complexa amb la tranquil·litat de saber que estàs ben assessorat.