Drets i obligacions de l’arrendador

Si ets propietari i estàs pensant a llogar un habitatge, és fonamental conèixer a fons quins són els teus drets i obligacions com a arrendador. Aquesta informació no només t’ajudarà a evitar conflictes legals, sinó que també garantirà una relació justa i equilibrada amb els teus llogaters.

Conèixer el marc legal que regula el lloguer d’immobles a Espanya, principalment el Codi Civil, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i la Llei 12/2023 pel Dret a l’Habitatge, és clau per protegir la teva propietat, complir amb les teves responsabilitats i exercir correctament els teus drets.

Abans d’endinsar-nos-hi, és important distingir entre arrendador i arrendatari. Si tens dubtes sobre aquests conceptes, et recomanem consultar el nostre article anterior.

Què és un arrendador?

L’arrendador és la persona física o jurídica que, mitjançant un contracte, cedeix temporalment l’ús d’un habitatge o local a un tercer (l’arrendatari) a canvi d’una renda. Tot i que normalment és el propietari, també pot actuar en el seu nom una persona autoritzada.

L’arrendador assumeix certes obligacions legals i, alhora, posseeix una sèrie de drets reconeguts per la normativa espanyola.

L’arrendador, com a propietari de l’immoble, compta amb una sèrie de drets que li permeten protegir la seva propietat i assegurar el compliment adequat del contracte de lloguer. A continuació, es detallen els principals drets de l’arrendador que la legislació li reconeix en el context d’un lloguer d’habitatge.

L’arrendador té dret a rebre puntualment el pagament de la renda acordada en el contracte de lloguer. Això és essencial per garantir una compensació justa per l’ús de la propietat.

També té dret a sol·licitar una fiança quan se signa el contacte de lloguer. Aquesta fiança sol ser equivalent a una o dues mensualitats de la renda (depenent de si el pis es lloga moblat o sense moblar) i serveix com a garantia que l’habitatge serà retornat en bones condicions. En alguns casos, especialment en propietats de gran valor, la fiança pot ser superior per cobrir possibles danys greus​.

Si l’arrendatari incompleix les condicions del contracte, com ara no pagar la renda o causar danys greus a la propietat, l’arrendador té dret a rescindir el contracte i demanar el desallotjament de la propietat. Això també inclou casos de subarrendament no autoritzat o activitats molestes o perilloses dins de la propietat​.

Pot augmentar la renda segons les condicions pactades en el contracte, generalment utilitzant indicadors com l’Índex de Preus de Consum (IPC). Aquest augment ha de ser notificat a l’arrendatari amb un mes d’antelació i ha de ser justificat correctament​​.

Finalment, l’arrendador té el dret de realitzar inspeccions periòdiques de la propietat per assegurar-se que es manté en bon estat. Aquestes inspeccions han de ser notificades amb antelació a l’arrendatari, respectant la seva privacitat i evitant molèsties innecessàries​​.

Recuperar l’habitatge per a ús propi

Pot recuperar l’habitatge abans que finalitzi el contracte si justifica la necessitat d’ocupar-lo per a ell mateix, familiars de primer grau o cònjuge en cas de separació. Ha d’avisar amb un mínim de 2 mesos d’antelació.

Venda de l’immoble

Pot vendre la propietat, però ha de respectar el dret de tempteig i retracte de l’arrendatari, excepte si hi ha una clàusula que indiqui el contrari.

Els arrendadors tenen diverses obligacions que han de complir per garantir el benestar dels seus arrendataris i assegurar una relació harmònica i justa. A continuació, s’exposen les principals obligacions que un arrendador ha de tenir en compte:

Lliurament de l’habitatge en condicions habitables

Ha de lliurar l’immoble en condicions òptimes d’habitabilitat, seguretat i salubritat, d’acord amb el que s’hagi pactat i amb la normativa vigent.

Una de les obligacions de l’arrendador és mantenir la propietat en condicions habitables. Això inclou realitzar les reparacions necessàries per garantir la seguretat i la salubritat de l’habitatge. Les reparacions urgents, com ara avaries en la instal·lació elèctrica o problemes d’humitat, també són a càrrec de l’arrendador.

Tornar la fiança en el termini establert

Un cop finalitzat el contracte i entregades les claus, l’arrendador disposa de 30 dies naturals per retornar la fiança. Podrà descomptar el cost de les reparacions per desperfectes imputables al llogater, sempre que les justifiqui.

Assumir despeses obligatòries

• Impost sobre Béns Immobles (IBI)
• Assegurança del continent
• Taxes municipals

Certificat d’eficiència energètica

És obligatori presentar el certificat energètic en el moment de formalitzar el contracte. Sense aquest document, el lloguer no és legalment vàlid.

Declarar els ingressos del lloguer

Tot arrendador ha de declarar els ingressos obtinguts pel lloguer en la seva declaració de l’IRPF com a rendiment de capital immobiliari, aplicant les deduccions que corresponguin.

L’arrendador també ha de garantir que la propietat compleixi amb les normes de seguretat i salubritat, assegurant que l’habitatge és digne i segur per a l’arrendatari.

És fonamental respectar la privacitat de l’arrendatari. No es pot entrar a la propietat sense permís, excepte en situacions d’emergència. Qualsevol inspecció ha de ser prèviament acordada amb l’arrendatari.

Les obligacions de l’arrendador en reparacions seran aquelles urgents i greus, com avaries en la instal·lació elèctrica, la caldera, o problemes d’humitats. Aquestes reparacions són necessàries per mantenir l’habitatge en condicions habitables. Si les obres duren més de 20 dies, s’ha de descomptar al llogater la part proporcional de la renda​.

L’arrendador està obligat a comunicar a l’arrendatari l’actualització de la renda un mes abans que aquesta es produeixi. Aquesta comunicació ha de ser clara i justificar totes les despeses que provoquen l’augment de la renda​.

Què pot passar si l’arrendador incompleix les seves obligacions?

El Codi Civil estableix que, si l’arrendador o l’arrendatari incompleixen les seves obligacions, la part afectada podrà sol·licitar la resolució del contracte i reclamar una indemnització per danys i perjudicis.

D’altra banda, l’arrendador té dret a iniciar un procés de desnonament si el llogater incompleix les seves obligacions, com ara l’impagament de la renda, la vulneració de les condicions del contracte o l’ús de l’habitatge per a finalitats no pactades.

Des d’Espígul, volem facilitar-te la gestió dels teus lloguers oferint-te assessorament legal, fiscal i operatiu. El nostre equip expert t’ajudarà a complir amb les teves obligacions com a arrendador, protegir la teva inversió i mantenir una relació fluida amb els teus llogaters.

Tens dubtes sobre el teu contracte de lloguer? No saps com procedir amb una pujada de renda o una devolució de fiança? Contacta amb nosaltres sense compromís i gestiona la teva propietat amb total confiança.