Com reclamar els vicis ocults d’un habitatge

Comprar un habitatge és una decisió important i, en molts casos, també una de les inversions més grans que faràs. Per això, quan després de signar la compravenda apareixen problemes que no havies pogut detectar durant les visites, és normal que et preguntis què pots fer i qui ha d’assumir-ne el cost.

Una humitat que estava amagada, problemes estructurals, filtracions o instal·lacions que no funcionen correctament poden ser alguns exemples de vicis ocults en habitatges. Ara bé, no qualsevol desperfecte que aparegui després de la compra es considera un vici ocult. És important determinar quan existia el problema, si es podia detectar abans de comprar i quines responsabilitats corresponen al venedor.

Si et trobes en aquesta situació, saber com reclamar els vicis ocults d’un habitatge et permetrà actuar amb més seguretat i reunir la documentació necessària abans de prendre qualsevol decisió.

Parlem de vici ocult quan l’habitatge presenta un defecte que ja existia en el moment de la compravenda, però que no era fàcilment apreciable pel comprador i que afecta de manera rellevant l’ús, les característiques o les condicions que es podien esperar de l’immoble.

Pot tractar-se, per exemple, de problemes d’humitats que no eren visibles durant les visites, filtracions, patologies constructives o determinades deficiències en instal·lacions. En canvi, un desperfecte evident o fàcilment detectable abans de formalitzar la compra difícilment podrà considerar-se ocult.

També és important tenir en compte que el comprador té l’obligació d’actuar amb diligència. Per això, si el problema era visible o es podia conèixer raonablement abans de comprar l’habitatge, la reclamació pot ser més complicada.

En el cas de Catalunya, el Codi civil català regula aquestes situacions principalment des de la perspectiva de la manca de conformitat del bé venut. El venedor respon de les mancances de conformitat que existien en el moment del lliurament i que compleixen els requisits establerts legalment.

Quins problemes poden considerar-se vicis ocults en habitatges?

No existeix una única llista de defectes que permeti determinar automàticament si estem davant d’un vici ocult. Cada situació s’ha d’analitzar tenint en compte les característiques de l’immoble, el contracte i el moment en què es manifesta el problema.

Alguns dels casos que poden donar lloc a una reclamació són les humitats i filtracions ocultes, especialment quan tenen un origen anterior a la compravenda; determinats problemes estructurals; defectes greus en instal·lacions d’aigua, electricitat o climatització; o patologies constructives que no eren visibles durant la compra.

També pot ser rellevant allò que el venedor havia manifestat abans de formalitzar l’operació. Les característiques o qualitats anunciades de l’habitatge poden formar part de les expectatives legítimes del comprador i tenir efectes sobre la responsabilitat del venedor.

Per aquest motiu, abans de reclamar és important no limitar-se a fotografiar el desperfecte actual. Cal intentar acreditar quin és el seu origen i, sobretot, demostrar que el problema ja existia o tenia la seva causa en una situació anterior al lliurament de l’habitatge.

Quin és el termini per reclamar els vicis ocults d’un habitatge?

El termini per reclamar els vicis ocults d’un habitatge és un dels aspectes que més preocupa els compradors. I aquí és especialment important no aplicar automàticament el termini de sis mesos que tradicionalment s’associa als vicis ocults regulats pel Codi civil estatal.

En les compravendes subjectes al Codi civil de Catalunya, la normativa actual estableix que el venedor respon de la manca de conformitat que existia en el moment del lliurament i que es manifesta durant els tres anys següents. A més, les accions i pretensions derivades dels remeis previstos per la manca de conformitat s’extingeixen, amb caràcter general, als tres anys, comptats en aquest cas des del moment en què el comprador coneix o pot conèixer la manca de conformitat.

En les compravendes de consum, la normativa també estableix determinades regles específiques sobre la presumpció de l’existència de la manca de conformitat i sobre la comunicació del problema al venedor.

Això significa que, si detectes un problema a casa teva, no és recomanable esperar fins al final del termini per actuar. Com més aviat documentis el defecte i comuniquis la situació, més fàcil serà acreditar els fets i defensar els teus drets.

Com reclamar els vicis ocults d’un habitatge pas a pas?

1. Si després de comprar un habitatge detectes un problema que podria ser un vici ocult, el primer pas és recopilar tota la informació disponible.
2. Comença per documentar el defecte. Fes fotografies i vídeos i guarda qualsevol document que pugui ajudar a demostrar quan vas detectar el problema i com ha evolucionat. També és convenient conservar el contracte de compravenda, l’escriptura, anuncis de l’habitatge, converses amb el venedor i qualsevol documentació relacionada amb l’immoble.
3. A continuació, pot ser molt útil comptar amb un informe d’un tècnic o professional qualificat. En molts casos, no n’hi ha prou amb demostrar que existeix una humitat o una esquerda: cal determinar quin n’és l’origen i si es tracta d’un problema que ja existia abans de la compra.
4. Un cop recopilada aquesta informació, és recomanable comunicar formalment el problema al venedor, explicant quin defecte s’ha detectat i quina solució es reclama. Fer-ho per un mitjà que permeti acreditar la comunicació i la seva recepció pot ser important si posteriorment és necessari iniciar altres actuacions.
5. Si no s’arriba a un acord, caldrà valorar les vies de reclamació que corresponguin en funció del cas concret.

Què pots reclamar al venedor?

Les conseqüències d’una manca de conformitat poden variar segons la situació. La normativa catalana preveu diferents remeis per al comprador, entre els quals es troben la reparació, la reducció del preu o, en determinats casos, la resolució del contracte.

No sempre serà possible demanar directament que es desfaci la compravenda. La gravetat del defecte, les possibilitats de reparació, les circumstàncies de la compra i la naturalesa de la manca de conformitat són alguns dels elements que poden determinar quina opció és adequada.

Per això, abans de plantejar una reclamació concreta, és important valorar tant el problema tècnic com la documentació de la compravenda.

Com evitar problemes amb els vicis ocults abans de comprar un habitatge?

La millor reclamació és, sempre que sigui possible, la que no cal arribar a presentar. Abans de comprar un habitatge, una revisió detallada pot ajudar-te a detectar problemes que no són evidents durant una visita convencional.

Revisa l’estat de les instal·lacions, parets, sostres, finestres i zones susceptibles de patir humitats. Si es tracta d’un habitatge antic o observes qualsevol senyal que et generi dubtes, pot ser interessant comptar amb l’assessorament d’un tècnic abans de signar.

També és important revisar la documentació de l’immoble i assegurar-te que les característiques que t’han explicat coincideixen amb allò que consta en la documentació i amb l’estat real de l’habitatge.

Comprar amb informació i assessorament professional et permet prendre la decisió amb més garanties i reduir el risc que apareguin sorpreses després de la compravenda.

Compra el teu habitatge amb l’assessorament d’Espígul

Si estàs pensant a comprar un habitatge, comptar amb una immobiliària que t’acompanyi durant tot el procés pot marcar la diferència. A Espígul t’ajudem a trobar una propietat que s’adapti al que busques i t’acompanyem en les diferents fases de l’operació.

Perquè comprar una casa no consisteix només a trobar un immoble que t’agradi. També implica revisar-ne les característiques, conèixer-ne la situació i prendre una decisió informada abans de signar.

Posa’t en contacte amb l’equip d’Espígul i t’ajudarem a fer el pas amb més tranquil·litat.