Права и обязанности арендодателя

Если вы являетесь владельцем и планируете сдать жилье в аренду, важно досконально знать свои права и обязанности как арендодателя. Эта информация не только поможет вам избежать юридических конфликтов, но и обеспечит справедливые и сбалансированные отношения с вашими арендаторами.

Знание правовой базы, регулирующей аренду недвижимости в Испании, в основном Гражданского кодекса, Закона об аренде городских объектов (LAU) и Закона 12/2023 о праве на жилье, является ключом к защите вашей собственности, выполнению ваших обязанностей и правильному осуществлению ваших прав.

Прежде чем углубляться, важно различать арендодателя и арендатора. Если у вас есть сомнения по поводу этих понятий, рекомендуем ознакомиться с нашей предыдущей статьей.

Что такое арендодатель?

Арендодатель — это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора временно передает право пользования жильем или помещением третьему лицу (арендатору) в обмен на арендную плату. Хотя обычно это собственник, от его имени может действовать и уполномоченное лицо.

Арендодатель берет на себя определенные юридические обязательства и, в свою очередь, обладает рядом прав, признанных испанским законодательством.

Арендодатель, как собственник недвижимости, обладает рядом прав, которые позволяют ему защищать свою собственность и обеспечивать надлежащее исполнение договора аренды. Ниже подробно описаны основные права арендодателя, которые законодательство признает за ним в контексте аренды жилья.

Арендодатель имеет право своевременно получать арендную плату, согласованную в договоре аренды. Это необходимо для обеспечения справедливой компенсации за использование собственности.

Он также имеет право потребовать обязательный залог при подписании договора аренды. Этот залог обычно эквивалентен одной или двум месячным арендным платам (в зависимости от того, сдается ли квартира с мебелью или без) и служит гарантией того, что жилье будет возвращено в хорошем состоянии. В некоторых случаях, особенно в отношении дорогостоящей недвижимости, залог может быть выше для покрытия возможных серьезных повреждений.

Если арендатор нарушает условия договора, например, не платит арендную плату или наносит серьезный ущерб имуществу, арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать выселения из имущества. Это также включает случаи несанкционированной субаренды или причинения неудобств или опасной деятельности внутри имущества.

Он может увеличить арендную плату в соответствии с условиями, согласованными в договоре, обычно с использованием таких показателей, как Индекс потребительских цен (IPC). Об этом увеличении необходимо уведомить арендатора за месяц и оно должно быть надлежащим образом обосновано.

Наконец, арендодатель имеет право проводить периодические проверки имущества, чтобы убедиться, что оно поддерживается в хорошем состоянии. Об этих проверках необходимо заранее уведомлять арендатора, уважая его частную жизнь и избегая ненужных неудобств.

Возврат жилья для собственного использования

Он может вернуть жилье до окончания срока действия договора, если обоснует необходимость его занятия для себя, родственников первой степени или супруга в случае развода. Он должен уведомить об этом не менее чем за 2 месяца.

Он может продать имущество, но должен уважать преимущественное право покупки и право выкупа арендатора, если в договоре не указано иное.

Арендодатели несут различные обязательства, которые они должны выполнять, чтобы гарантировать благополучие своих арендаторов и обеспечить гармоничные и справедливые отношения. Ниже перечислены основные обязательства, которые арендодатель должен учитывать:

Он должен передать недвижимость в оптимальных условиях пригодности для проживания, безопасности и санитарии, в соответствии с согласованным и нормативным.

Одна из обязанностей арендодателя — поддерживать имущество в пригодном для проживания состоянии. Это включает в себя проведение необходимого ремонта для обеспечения безопасности и санитарии жилья. Срочный ремонт, такой как поломки в электропроводке или проблемы с влажностью, также оплачивается арендодателем.

После окончания срока действия договора и передачи ключей у арендодателя есть 30 календарных дней для возврата залога. Он может вычесть стоимость ремонта повреждений, вменяемых арендатору, при условии, что он их обоснует.

Принятие обязательных расходов

• Налоги на недвижимое имущество (IBI)
• Страхование строения
• Муниципальные сборы

Сертификат энергетической эффективности

Обязательно предъявлять энергетический сертификат при оформлении договора. Без него аренда не является юридически действительной.

Декларирование доходов от аренды

Каждый арендодатель должен декларировать доходы, полученные от аренды, в своей декларации IRPF как доход от недвижимого капитала, применяя соответствующие вычеты.

Крайне важно уважать частную жизнь арендатора. Нельзя входить в собственность без разрешения, за исключением чрезвычайных ситуаций. Любая проверка должна быть предварительно согласована с арендатором.

Обязанности арендодателя по ремонту будут заключаться в срочном и серьезном ремонте, таком как поломки в электропроводке, котле или проблемы с влажностью. Этот ремонт необходим для поддержания жилья в пригодном для проживания состоянии. Если работы длятся более 20 дней, с арендатора следует вычесть пропорциональную часть арендной платы.

Арендодатель обязан сообщить арендатору об обновлении арендной платы за месяц до того, как это произойдет. Это сообщение должно быть четким и обосновывать все расходы, которые вызывают увеличение арендной платы.

Что может произойти, если арендодатель не выполняет свои обязательства?

Гражданский кодекс устанавливает, что, если арендодатель или арендатор не выполняют свои обязательства, пострадавшая сторона может потребовать расторжения договора и потребовать возмещения убытков и ущерба.

С другой стороны, арендодатель имеет право начать процесс выселения, если арендатор не выполняет свои обязательства, такие как неуплата арендной платы, нарушение условий договора или использование жилья не по назначению.

В Espígul мы хотим облегчить управление вашей арендой, предлагая вам юридические, налоговые и оперативные консультации. Наша команда экспертов поможет вам выполнить ваши обязательства как арендодателя, защитить ваши инвестиции и поддерживать хорошие отношения с вашими арендаторами.

У вас есть сомнения по поводу вашего договора аренды? Вы не знаете, как поступить с повышением арендной платы или возвратом залога? Свяжитесь с нами без каких-либо обязательств и управляйте своей собственностью с полной уверенностью.